日前，中国人民银行陕西分行发布通知，自2026年1月23日起，陕西省各城市商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30%。或许很多人看到商业用房首付降至30%，会误以为这个政策作用比较小。事实上，在过去几年西安在稳市场的过程中，真正承压的大多是商办，包括写字楼，商铺，loft、公寓数量集中释放，但需求端放缓明显。就在高新，曲江，浐灞，港务等多数区域都能看到一栋栋写字楼拔地而起，商业街区体量普遍规划较大。整体入住率却并不高，这并不是城市吸引力不强，而是商办供应过量，资金端却被首付政策卡住。此前50%的首付对于西安数量庞大的个体经营者，小公司以及创业团队来说并不友好。因此这一次在发布公告后，陕西紧随其后宣布商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付款比例不低于30%。要注意这其中有两个要点：首先这不是试点，而是全省正式执行：其次并不是窗口指导，而是正式文件。
这说明陕西对于本地商业地产的判断及其清醒，这个政策有助于解决长期的库存结构性问题。此外，或许有人一听首付下降就会联想到炒房，其实在西安逻辑完全不一样。目前西安的商业用房大部分作为工作室、小型办公，或商住两用的创业居住的混合场景中。首付的降低最大的变化并不是赚的更多，而是让更多的人能够参与。此前被首付劝退的人权就有机会落地创业，这对于西安轻资产企业较多的城市来说，意义颇为积极。而对房企来说，商办也并不是赚不赚钱的问题，而是产品压着现金流拖慢房企的节奏在首付下降后带来明显的成交提升，有助于改善回款速度，并且进一步盘活项目。解决的并不是商业涨不涨的问题，而是能不能让空间得到充分的利用，能不能让创业人进的来，最后则是城市的功能能不能进一步发展。但是在结尾还是要强调，这也并不是闭眼买商业的意思。商业用房依然要看三件事：首先是区位与周边的真实人流，其次是后期运营与转化能力。最后则是自身的现金流是否稳定。 编辑=六言 编审=周鑫 |
