9月12日晚，太原首个配售型保障性项目锦绣长风为期5天的选房流程顺利结束，1427套房源全部发售完毕。从“锦绣长风”配售价格8月初公示出炉起，围绕配售型保障房的一系列民生安居新闻，不仅是官方媒体争相关注的焦点，更成为大批以售房为主业的房产经纪人自媒体生产信息的重要信息源，自媒体根据官方信息再创作的视频、直播、文字信息层出不穷，多如牛毛。
在锦绣长风选房的5天时间里，大批单价5000余元名不见经传的楼盘蜂拥出现，并将锦绣长风当作对标产品，由线上配合线下开始了一波强势推广售房。那么太原楼市中单价5000元至6000元的楼盘与锦绣长风比有何差异？山西晚报·山河+记者调查发现，这类项目地处相对偏远区域，小区内外配套待升级，产品及户型与名企在售楼盘相比有明显短板，有些项目存在产权风险。
自媒体借势销售5000元楼盘
“能选到心仪的房子特别开心，让我们扎扎实实感受到了这项民生工程的温暖。”在锦绣长风项目选房现场，一位成功认购的女士难掩喜悦之情。2025年9月12日，山西首个配售型保障性住房项目锦绣长风完成为期5天的选房流程，1427套保障房全部认购完毕，这个单价仅5381元/平方米的项目，吸引了超过2万户家庭申购。不足10%的申购配售比，全因锦绣长风的超高性价比。这个主要为解决太原无房家庭住房困难的精装房项目，由市级国企开发，配售均价远低于市场均价及周边刚需商品房售价。
在全城市民紧密关注锦绣长风选房过程的同时，一大批均价5000元至6000元/平方米的楼盘开始在各类社交平台上疯狂发售。“单价5000多元、125平方米，交钱拿钥匙！”“太原惊现5000元/平方米国企现房，真捡漏还是套路？”“太原南站附近，5000多元1平方米！”在抖音、快手、小红书、微信视频号等社交平台的同城频道上，类似低价房源的广告比比皆是，许多售房信息将“锦绣长风”作为对标产品，吸引网友点击咨询。还有些信息认为锦绣长风的配售价拉低了太原楼市的整体购房入门价。
这些短视频多出自房产经纪人之手，标题醒目、内容单一、形式雷同，“现房”“精装”“低首付”等字眼非常诱人。“通过价格暗示、画面剪辑和文案设计，关注锦绣长风却没买上房的市民对此类视频会看个不停。”一位中介经纪人坦言，“现在保障房话题火，蹭锦绣长风热点发的视频能带来海量的生客咨询量。为了吸引流量，有些视频的内容甚至开始哗众取宠。”7月中下旬，锦绣长风样板间开放，展示中心内外被参观市民围得水泄不通，在实地采访中，山西晚报·山河+记者同样遇到了大量房产经纪人及自媒体前赴后继驻足现场，捕捉一切有价值的信息。一时间，围绕配售保障房的价格、分配、选房、户型等内容的自媒体信息在线上一浪高过一浪。
“保障房的展示中心开放后，日均人流量超千组，高峰时段需要限流分批进入，太原楼市目前没有任何一个项目有这样庞大的看房群体。”业内人士认为，在房地产市场调整期，楼价已成为最敏感、最有效的营销利器之一。“对预算有限的刚需群体而言，低价比地段、品质更具吸引力。”配售保障房话题的走热正好为中介公司及房产经纪人提供了“借势”售房的契机，这些信息的包装生产过程类似，通过将普通商品房与保障房价格模糊对标，制造出“超值机会”的错觉，从而快速吸引客流。一位从业多年的房产销售经理坦言：“现在市场下行，客户观望情绪浓厚，只有突破心理价位的‘惊人低价’才能激发业主即时咨询。中介和经纪人借配售保障房的价格数字做文章，点击率立刻就能上去。”这种借助自媒体跟热点的营销策略直击部分购房者“捡漏”心理。
价廉物不美 低价楼盘有硬伤
锦绣长风位于太原市迎泽区长风街与东中环交叉口东南侧，根据官方信息，其配售价格按照基本覆盖划拨土地、建安等成本和不高于5%的合理利润原则测算确定。对比同地段商品住房售价有明显的价格优势。那么，市面上这些标定“单价5000元/平方米”的房源能和保障房媲美吗？
记者通过网络热传视频了解发现，一些视频开头以对标锦绣长风配售价为切入点，擦边热门刚需楼盘，但要展示的楼盘却另有所指。“房子采光不好，还是拆迁安置房，没有大红本，这个项目单价也就值5000元吧。”翻看这些视频的评论区，其宣传的“国企、现房、大品牌”项目才现出原形，以某条视频中提到的朝阳街项目为例，从评论区的留言与作者的回复来看，该项目的房源是回迁房、毛坯交付，还需要一次性付款。还有一类视频则“碰瓷”热门地段，比如“南站地段、5000元现房”“龙城大街性价比之王，每平方米均价5000元”等表述非常吸睛，此类视频推送的房源虽为“大红本”，但项目实际位置仅处于热门地段的边缘，甚至已经处在其他行政区划范围内。以龙城大街东延某项目为例，距离太原南站近10公里，行政区划已经属于晋中市榆次区。
“这些视频不提项目名称，原因就在于此。”某中介平台部门负责人王先生表示，在中介平台越来越完善的今天，购房人仅凭项目名称，就可以从各类售房信息平台上了解到项目的地址、户型、价格、房企等情况。如果视频中将项目名称具体化，多数网友一听楼盘名就顿失兴趣，起不到博眼球、拉客户的目的。“地段、项目、价格，消费者一查就发现，这房子就值这个价，甚至不值这个价，并不存在低价捡漏一说。”通过视频的评论区可以看到，网友留言多为询问项目名称、位置等，而作者并不正面回答，却要求网友私信联系。
“绝大多数5000元/平方米的商品房，居住体验不如锦绣长风。”对于这种“碰瓷”热门项目或地段的视频，业内人士表示，太原市场上确实存在5000—6000元/平方米单价的商品房项目，但这些项目普遍存在不足。例如地理位置偏远、配套不完善、建筑品质一般或开发商口碑较差，还有一些价低的项目已经销售了十余年，户型及产品早已过时，与名企开发的在售项目没有可比性，中介宣传时却刻意回避这些事实。对比之下，锦绣长风项目由国企承建，严格遵循建设标准，在户型设计、建筑质量和小区配套方面更有保障，尤其是产权和交房方面风险可控。
除了新房市场，还有人发布视频，传播“保障房导致楼市、二手房降价”的信息，有中介公司从业者向记者坦言，确实遇到了因为保障房上市而主动降价的房东，但这属于个别现象而非普遍趋势。业内人士表示，“保障房冲击市场”的言论，属于部分经纪人刻意营造的说辞，除了博眼球外，借此压低房东售价预期的目的更为明显。
保障房、商品房实行“双轨”市场
当前部分房产中介及经纪人借助保障房话题进行营销炒作，利用价格信息模糊性吸引客户点击咨询，甚至通过制造“保障房导致市场降价”的舆论来影响购房人或二手房售房房主预期、推荐滞销楼盘，目的仍为寻找优质房源、促进存量房成交。业内人士表示，关于保障房对市场产生影响的论调由来已久，但从实际情况来看，随着锦绣长风落地，太原市已经建立起“保障+市场”住房供应体系。
“一个健康的住房市场，应实现‘高端有市场、中端有支持、低端有保障’的多元格局。”业内人士表示，首批配售保障房主要为解决太原市无房家庭的住房困难。而商品房市场则在竞争中迈向分化与成熟，改善型、高品质住宅将成为其发展的主流。锦绣长风的出现，将带来太原住宅市场双轨并行的管理模式。它正推动太原楼市告别过去“一刀切”的普涨模式，走向更加精细、更加健康的新阶段。
记者注意到，从目前已经公布的信息来看，锦绣长风实行严格封闭管理制度，禁止以任何方式违法违规将配售型保障性住房变更为商品住房流入市场，与商品住房市场完全隔离，形成双轨运行管理体系。此外，保障房还设有严格的准入和退出机制，参考各地经验，即使保障房未来需要转让，只能申请封闭流转或回购。
此外，从数据上来看，太原新房价格并没有因为保障房入市而产生明显波动，根据某咨询平台公布的信息，8月份太原楼市均价13000元/平方米，环比上涨0.49％，受新盘入市、老盘售完出清、项目调价等因素影响，六城区房价较上月4涨1跌1平。而就太原房价整体分布来说，均价8000元/平方米以下的项目占比11%，但各区域占比差距较大，其中，杏花岭区均价8000元/平方米以下的项目占比达到60%，尖草坪区占比达到50%，但迎泽区、小店区、万柏林区等区的楼盘集中区域则没有8000元/平方米以下的在售楼盘。这种差异反映了太原楼市的真实状况——不是普遍降价，而是分化加剧。高品质、好地段的商品房价格依然坚挺，而偏远位置或品质较差的楼盘则面临去化压力。
甄别产品差异 别被价低误导
“在此轮自媒体的热炒之中，部分经纪人自媒体推出的信息实用性强，但也有一些自媒体为了售房，借势制造了购房焦虑，隐瞒了产品的不利信息，甚至输出不实信息。”某知名房地产经纪公司王先生表示，“从长远看，这种策略不仅损害消费者信任，也不利于楼市及房产经纪行业的良性发展。”房产经纪人的核心价值本应体现在房源甄别、需求匹配、交易风险把控和全流程服务上。经纪人以偏概全炒作热点，甚至发布不实信息，不利于业绩成交。
那么，面对市场上纷繁复杂的信息，消费者又该如何辨别真伪、避免陷入“低价陷阱”？
第一，理性看待价格异常低的房源。从数据来看，目前太原主城区的正规商品房项目中，单价低于8000元/平方米的极少，且大多位于城市发展相对滞后、配套仍不完善的区域。业内人士建议，尤其要警惕“小产权”“安置房”或“限制销售”的房源冒充商品房出售，这是“低价房源”视频散布不实信息的重灾区。低于市场价太多的房源，一定要核实土地性质、产权归属和房屋状态。第二，拒绝“模糊宣传”，务必核实项目名称和具体位置。业主如果对房源感兴趣，一定要第一时间了解项目名称，主动通过靠谱的中介平台查询项目真实信息。业内人士建议，在咨询和交易过程中，对房屋真实信息避而不答或过度催促成交的行为保持警惕，业主要了解项目有无预售证或现房备案。
最重要的是，业主若通过中介机构买房，要选择正规中介机构。备案正规、口碑良好、操作透明的中介服务机构即使有了问题，业主有据可查，维权途径畅通。2023年，太原市发布了《太原市房产管理局关于加强房地产经纪机构备案管理的通知》，明确要求凡在太原行政区域内从事房地产居间服务、商品房销售代理服务的房地产经纪机构（含提供房地产居间服务的互联网平台），应当自领取营业执照之日起30日内，到房地产主管部门备案。选择中介机构前，市民可以在太原市房产管理局官方网站查找经纪机构是否备案。经过备案的经纪机构，相关职能部门对有关经纪公司的市民投诉有专业业务溯源监管。
眼下，太原楼市已告别价格普涨时代，步入分化与品质升级的新阶段。无论是中介还是购房者，都需要更加理性、审慎地对待市场和产品本身。
来源：山西晚报 |
