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提起马鞍岛楼市，几乎大家的第一反应都是：
库存爆炸、去化困难、二手跳水、超长去化周期...
实际上：马鞍岛没有纯新盘，也没跟上产品迭代的速度。
看着马鞍岛楼市从七雄争霸，到新盘0供应，我对这个观点，感到无比认同。
马鞍岛新盘最后一次出现在2024年，自中兴智慧城·懿禧府后，两年半无新盘。
那么，新盘是如何“断开连接”的？且听房叔娓娓道来。
01.两年半0新盘
马鞍岛三年，仅成交2宗宅地
2024年，中山首个四代宅地块供应，允许开发商建空中花园、户型得房率超100%。
此后，中山城区核心区潜心研究第四代住宅，抢占了无数改善客户。
在马鞍岛，却是另一番景象。
想做四代宅，但根本无地可做。
|高楼林立的马鞍岛
事实上，从2021年起，马鞍岛供应已经收紧。
2021年至今，马鞍岛仅成交了3宗住宅用地，其中一宗地块已经收回，实际只成交了两宗宅地。
直到去年年底，马鞍岛才终于迎来首个四代宅项目，但也落后城区近两年。
回溯马鞍岛的新房供应节奏，上一个入市的项目是中兴智慧城·懿禧府，项目在2024年6月开盘。
但自该项目之后，马鞍岛土地市场陷入沉寂，宅地供应断层，已连续2年无纯新盘入市，新房市场彻底进入 “断供模式”。
02.库存依然充足
近2500套库存，去化周期13.4个月
长期断供下，马鞍岛楼市完全由存量在售项目支撑，涵盖刚需、刚改、改善等不同产品。
但大部分为尾盘、余货去化状态，项目现状如下：
- 中兴智慧城·懿禧府：海景小户型即将清空，在售104-200平，均价1.7-2.2万/平；
- 粤海城：在售79-123平户型，带装价格1.35-1.85万/平；
- 招商臻湾府：在售79-119平户型，带装价格1.28-1.38万/平；
- 深业湾中新城：在售79-220平，1.55万/平起；
- 原墅组团：在售89-129平户型，1.29万/平起；
- 悦珑湾花园：最后不足80套，87-124平户型，带装均价1.3万/平；
- 保利天汇左岸：少量尾货在售，90-193平，精装单价1.65万/平；
- 雅居乐湾际壹号：从3月起没有新货在售，中介只推二手房。
整体来看，依然有不少的存量房源在售，据世联行数据显示，马鞍岛还有近2500套库存。
据世联行数据显示，4月份马鞍岛网签套数104套，全市第七。
其中招商臻湾府、中兴智慧城懿禧府、粤海城为网签前三名。
03.户型相对滞后
跟不上时代，抓不住买家
去化周期只是表象，马鞍岛更深层的问题还是产品设计相对滞后。
一个扎心的对比：马鞍岛主流在售的存量房源，和新规新盘相比，整整落后一个时代。
尤其是户型设计被吊打，得房率卷不过别人。
譬如马鞍岛某盘，本身只能做到124平4房2卫单套间，已经是正常发挥。
但反观龙湖、御宸这些新项目，人家全是四代宅产品。
一个119平户型已经可以卷到实用率145%，实际面积173平！
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